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Comment choisir un terrain pour construire sa maison
Terrain en lotissement VS terrain isolé
Chercher un terrain de construction n’est pas toujours chose facile. Quelle est la différence entre un terrain dit « en diffus» et un terrain en lotissement ?
Terrain en diffus
Un terrain dit en diffus ou isolé est un terrain mis en vente par un particulier. Ce terrain peut accueillir n’importe quelle construction admise par les règles d’urbanisme consultables en mairie. Grâce au PLU vous connaîtrez les règles de construction applicable à votre parcelle de terrain.
C’est également au futur acquéreur de se renseigner s’il est soumis aux ABF, bâtiments de France, et s’il y a des règles spécifiques à suivre concernant l’aspect esthétique de la maison.
Ce type de parcelle n’est pas toujours viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité et de téléphone. Vous devez dans ce cas engager des frais supplémentaires pour obtenir les raccordements aux équipements collectifs.
Contrairement aux terrains en lotissement, les surfaces des terrains en diffus ne sont pas garanties. Le bornage est à effectuer par un géomètre et engendre des coûts supplémentaires.
Le terrain que vous convoitez est peut-être soumis à des servitudes : droit de passage piétonnier ou par des engins. Pour rappel le futur lieu de construction doit être accessible par des engins de chantier. Une largeur de 4m est recommandée pour le passage des camions.
Terrain en lotissement
Réalisés par des aménageurs professionnels, les terrains en lotissement offrent de nombreux avantages. Les parcelles sont toujours constructibles, obligatoirement bornée. Elle est viabilisée : les réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, le tout à l’égout sont installés. Un règlement et un cahier des charges sont établis pour assurer une cohérence urbanistique.
Lors de l’achat du terrain en lotissement vous signez une promesse de vente spécifique indiquant le lot réservé, sa délimitation, son prix, et son délai de livraison et enfin vous signez l’acte définitif de vente. Les règles d’urbanismes vous sont fournies lors de la signature définitive de votre terrain afin d’élaborer votre projet de construction. On peut vous imposer un sens de faitage, une couleur des tuiles….
Quelles démarches effectuer ?
Que vous choisissiez un terrain en lotissement ou un terrain en diffus, vous devez réfléchir au projet de construction dans sa globalité.
- La nature du sol
Pour construire sur de bonnes bases, il faut connaître la nature du sol. Il est conseillé d’effectuer une étude de sol. Le type de fondations sera alors connu. Si votre terrain se situe dans une zone argileuse, le vendeur de terrain doit effectuer une étude de sols permettant de détecter les mouvements de terrain (loi du 10/08/2020). Cette étude doit être annexée au contrat de vente
- Les risques naturels
Le ministère de l’écologie a crée un site www.georisques.gouv.fr permettant de savoir si la parcelle est exposée à des risques naturels (inondations, mouvements de terrains) ou technologiques (sols pollués). Il suffit d’introduire le nom de la commune pour faire apparaître les informations.
- Les règles d’urbanisme
Les règles d’urbanisme sont établies par zone. Si la parcelle est située en secteur sauvegardé des règles spécifiques doivent être observées.
- Limite et distance
La maison devra respecter des distances par rapport à la voirie et aux constructions voisines.
- L’accessibilité
Pour être constructible le terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit par l’intermédiaire d’un passage de servitude.
Les camions doivent pouvoir passer pour procéder à la construction de la maison. Si tel n’est pas le cas, il faudra utiliser des grues ou des petits engins de manutention pour transporter les matériaux de construction nécessaires à la réalisation de la maison.
- La viabilisation
C’est le raccordement à la voirie et aux divers réseaux (d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité et de téléphone).
Les terrains en lotissement sont viabilisés mais ce n’est pas toujours le cas des terrains dits en diffus ou isolés.
- Les impôts locaux : rapprochez-vous de votre mairie afin de connaître le montant de la taxe foncière ainsi que de la taxe d’aménagement.
Vérifier l’adaptabilité au projet de construction
Certains terrains peuvent demander des adaptations afin d’y construire.
Un terrain pentu peut nécessiter une construction de maison sur cave ou de demi-niveau. Un terrain situé dans une cuvette peut contenir de l’eau et nécessiter des adaptations au niveau des fondations. Toutes ces spécificités peuvent être prises en charge en amont lorsque vous faites appel à un constructeur de maison individuelle. Ce dernier pourra évaluer le coût des travaux de construction et vous orienter vers le bon type de maison à réaliser.
